- Ingatlanalapjukkal több területen is aktívak. Segítsen eligazodni a némileg ellentmondásos hírek között: mi történik most a piacokon?
- A kérdést érdemes szegmensenként megválaszolni, de előtte összehasonlításképpen egy mondat a környező országok piacairól: Prágában és Varsóban már tavaly is 100-200 bázisponttal alacsonyabb volt a prime yield – az elsődleges hozamráta –, mint nálunk, ami azt jelzi, hogy ott nagyobb a kereslet, több pénz áramlik ezekre a piacokra, következésképpen az elérhető hozam is alacsonyabb. A mi tapasztalatunk szerint, Magyarországon – jó másfél éve – a logisztikai terület fellendülése indult meg először. Korábban itt volt a legnagyobb a bérleti díjak csökkenése is: a válság előtti 6€/nm/hó bérleti díjak nem egy esetben 3 €/hó/nm-re mérséklődtek. Innen indultunk el felfelé, de hozzá kell tennem, hogy csak a jó minőségű, minőségi üzemeltetéssel kiszolgált raktárakra van kereslet, és gyakorlatilag csak az elsődleges helyszíneken, a nagy termelő üzemek, ipari parkok közelében. Vagyis a Győrtől Kecskemétig tartó autópálya szakaszokon, illetve az M0 mentén.

- Mi a helyzet az kereskedelmi ingatlanok piacán?
- Itt hullámzó a kereslet. A még mindig érvényben lévő plázastop, illetve a vasárnapi nyitva tartás tilalma elbizonytalanítja a piaci szereplőket. Még nincsenek érdemleges statisztikák arra vonatkozóan, hogy ezek a rendelkezések hosszabb távon milyen hatással lesznek a bérlőkre, illetve az üzemeltetőkre. Ami már látszik: a piac szelektálódik. A napi, illetve a tartós fogyasztási cikkek piaca nem annyira érintett, mint a vasárnapi „plázázás” közben ötletszerűen megvásárolt divatáruk területe. A hosszabb hétköznapi nyitva tartás némileg ellensúlyozza a vasárnapi zárva tartás miatti forgalomkiesést, és a költségeket részben csökkenti a vasárnapi – pótlékokkal terhelt – munkabér megtakarítása. 

- Hogyan reagálnak a kereskedelmi ingatlanok bérbeadói a bérlők azon igényére, hogy a kieső forgalmat csökkentett bérleti díjjal kompenzálják?
- Eltérő a nagy plázák stratégiája erre vonatkozóan, de még nincs rendszerezhető visszajelzés. Azt is el tudom képzelni, hogy a divatcikkeket forgalmazó kereskedelmi vállalkozások közül néhányan kivonulnak, és emiatt nőhet az üres területek aránya, de egységes trendet még nem látok kirajzolódni. Amit még érdekes lehet megvizsgálni: hogyan változik az állam bevétele? Ha kevesebb munkaerőre van szükség, illetve, ha a vasárnapi forgalom egy része nem terelődik át a megelőző napokra, akkor biztosan nem nő az állam bevétele. Nyilvánvaló, hogy a politikai döntéshozók ezen túlmenően más, nem fiskális szempontokat is mérlegeltek. 

-  A plázastop segít a csökkenő forgalom, a kiadhatatlan üzletek és az elhanyagolt kirakatok jellemezte belvárosi főútvonalakon, városrészeken?
- 20-25 éve még lehetett volna olyan keretrendszert alkotni, amely megállította volna a nagy bevásárlóközpontokat a peremkerületekben, de ez a hajó már elment, a tradicionális kereskedelmi övezetek elsorvadnak. Van ugyan ellenpélda – az Andrássy út rehabilitációjára gondolok – de nem ez a jellemző. 

- Mi a helyzet az irodapiaccal?
- Az ingatlanpiacnak ez a területe tér magához a legnehezebben, és óvatosan fogalmaznék, amikor a konjunktúráról kérdez: Érezni, hogy mozgásba jött a piac, de a statisztikák alapján az látszik, hogy ez nem a teljes budapesti piacra érvényes. Egyes alszegmensekben tetten érhető a fellendülés: jól teljesít a Váci úti irodafolyosó, olyannyira, hogy a város irodapiaca lassan „felborul”, annyira markánsan dominálnak a XIII. kerületi fejlesztések. Erősödést tapasztalok és további fantáziát látok a dél-budai régióban – ahol az 1-es villamos Kelenföldi pályaudvarig tartó kivezetése adhatnak újabb lökést a fejlesztéseknek. Az V. kerület is jobban teljesít, mint a válság alatt, de itt továbbra is szűk keresztmetszet a parkoló, ami a bérleti díjakon is meglátszik. És vannak olyan területek, amelyek még nem tértek magukhoz. Ilyen például a III. kerület, amely lassabban foglalja vissza a korábbi relatíve erős pozícióját, a peremkerületekben pedig továbbra sincs érdemi kereslet. 

- Mire lenne szükség ahhoz, hogy a lassan lábra kapó kereslet megerősödjön?
- A válság előtt a piacot három fontos tényező mozgatta: egyrészt folyamatosan érkeztek Magyarországra az új cégek, akik irodát kerestek maguknak. Ők azt a nívót keresték, amit otthon már megszoktak. Másrészt a sikeres cégek folyamatosan bővültek, ez is állandó keresletet jelentett az „A” és a „B” kategóriában, harmadrészt pedig az izmosodó hazai kis- és középvállalkozások egy része előre tudott lépni: már nem akartak „C” vagy „D” kategóriás házakban vagy lakásirodákban dolgozni, illetve ügyfeleket fogadni, ezért megjelentek a „B”, illetve az „A” kategóriában is. Ennek a három keresleti forrásnak kell újra felerősödnie ahhoz, hogy érdemi boomról beszélhessünk, de az élénkülő kereslet már egy pozitív jel. 

- Mi a helyzet a vidéki irodapiaccal?
- Magyarországon továbbra is csak Budapesten van érdemi irodapiac, és ezen nem változtat az sem, ha egy-egy cég vidékre viszi a back officet vagy a call centert. A befektetők a matematikát veszik alapul, ahol megvannak az megkerülhetetlen szabályok: amíg egy bizonyos bérleti díj szintet a piac nem fizet meg, addig egyszerűen nem éri meg bérirodaházat építeni vidéken. A munkahelyteremtő támogatások némileg segíti a konjunktúrát, de ez a vidéki irodapiacnak nem ad elég lendületet. 

- Mi az, amit a piaci fejleményekből az OTP Ingatlanbefektetési Alappal markánsan érzékelnek?
- A raktárszegmens fellendülését határozottan érzékeljük. A közelmúltban a Gubacsi út környékén vásároltunk egy raktárbázist. Ennek a telke határos egy másik létesítményünkkel. Ezek együttes kihasználtsága közel 100%-os, de szerencsére további fejlesztési lehetőségekkel rendelkezünk a területen. Hasonlóan jól prosperál az észak- illetve dél-budai logisztikai egységünk, és a győri raktáraink is szinte 100%-os telítettséggel üzemelnek. A kockázatmegosztás miatt a jövőben tovább kívánjuk erősíteni a portfóliónk logisztikai részét, de nem zárkózunk el a kereskedelmi szegmenstől sem. Itt, a piaci helyzet figyelembe vételével portfoliófrissítést tervezünk; hosszabb szerződéses futamidőt szeretnénk elérni, nagyobb telítettséget és emelést a bérleti díj terén.  Ehhez transzparensen működő, nyilvános mérlegadatokkal dolgozó bérlőket keresünk. Ennek jegyében a közelmúltban egy újabb, 100%-ban bérbeadott ingatlant vásároltunk, és további akvizíciókat tervezünk a negyvenezernél népesebb településeken, a célunk az alap hozamának növelése. Vizsgálunk irodaházakat is akvizíciós szándékkal, de nem akarunk mindenáron vásárolni: itt is lokáció a legfontosabb, és tartok tőle hogy a túlfejlesztett XIII. kerületben korrekció következhet be néhány éven belül. Folyamatosan keressük a jó minőségű ingatlanokat, de ugyanakkor óvatosak vagyunk, konzervatív befektetési politikát folytatunk, és hosszú távon gondolkodunk. 

- A lakáspiacon egyértelműnek tűnik az áremelkedés. Profitálnak ebből?
- A lakásárak növekednek, de senki nem tudja megmondani, hogy ebből mennyi a spekulatív célú vásárlás, és mekkora a korábban visszatartott, és most egyszerre megjelenő kereslet részesedése. Itt is érvényes az ingatlanbefektetés első számú szabálya: lokáció, lokáció, lokáció. Vagyis egyes részpiacok – a VII. kerületi vigalmi negyed, a klasszikus belváros, a könnyen kiadható, alacsony rezsijű belbudai ingatlanok szerepelnek a vevők kívánságlistáján. A mi portfóliónkban csupán néhány lakás van – jellemzően diplomatalakások, ettől eltekintve ebben a szegmensben nem vagyunk érdekeltek.  Mi a lakáspiactól eltérően működő intézményi befektetői piacon dolgozunk, ahol az ingatlanalap hozamának maximalizálása a cél. Az a törekvésünk, hogy minél több kisbefektető részesüljön a sikereinkből, az ingatlanpiac fellendüléséből. Az általunk képviselt befektetési forma azoknak ajánlott, akiknek vagy nincs akkora megtakarítása, hogy önállóan ingatlant vásároljanak, esetleg hiányzik a szakértelmük, nem akarnak nagyobb kockázatot vállalni, de szeretnék kihasználni a konjunktúrát. A jelenlegi hozamszegény befektetési környezet felértékeli az ingatlanalapokat a megtakarítási célú eszközök között. Ilyenkor érdemes beszállni és nagyobb arányban tartani ingatlanpiaci alapot. 

- Az OTP Bank jelen van a környező országokban is. Követik őket?
- Vizsgáljuk a külföldi befektetési lehetőségét, ott, ahol jók a hozamok, és ahol az OTP Bank is jelen van, de szelektálva: Ukrajna most nem vonzó befektetési célpont, ellenben Romániában komoly lehetőségek vannak például a logisztikában. Folyamatosan figyeljük Bulgária, Szerbia, Horvátország országkockázatát, illetve azt, hogy hogyan bánnak a befektetőkkel azt követően, hogy azok már bent vannak a piacon. A „becsalogatás” művészetét már szinte mindenki elsajátította, de ennél sokkal lényegesebb, hogy milyen körülmények között dolgozhatunk az ezt követő években. 

- Nem említette Szlovákiát.
 - Az ottani lehetőségek nagy része Pozsonyra koncentrálódik, ahol nagyon sok a befektető, elsősorban az osztrákok számítanak igen aktívnak. A piac konszolidált, az elérhető hozamok relatíve alacsonyak, ezért északi szomszédunk nincs most a befektetési listánk tetején. 

Irodakereso.info